Eilat, la fin de l’immobilier de luxe

L’immobilier de luxe est bel et bien révolu à Eilat. Il y a 10 ans encore, certains villas s'achetaient pour 12 Millions de Shekalilm. Mais ça c'était avant.

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Eilat Acutalités et News Fin immobilier luxe Low Cost

C’était il y a 10 ans, en 2008, que la transaction immobilière la plus élevée d’Eilat fut enregistrée pour une valeur de 12 Millions de Shekalim, dans le quartier de Shahamon.
S’en suivait alors deux transactions immobilières d’une valeur de 9,2 Millions ( ILS ) en 2010 et 10,3 Millions ( ILS ) en 2013.
En 2015, cette folle course à l’immobilier s’est clôturée par une dernière transaction évaluée à 8 Millions de NIS.

Et depuis, aucune n’a dépassé la barre des 4 Millions de Shekalim.

« Les résidents étrangers ont largement biaisé la volatilité du marché de l’immobilier »

« Eilat n’est pas une ville grand Luxe et le statut économique de ses résidents n’est pas élevé » affirme l’expert Idan Azulay.
Les résidents étrangers ont largement biaisé la volatilité du marché de l’immobilier.
Il y a 10 ans, les français menaient la danse et acquéraient de nombreux biens.
Ces dernières années, ils sont très absents, ce qui explique la baisse des transactions immobilières à forte valeur.

D’ailleurs, il n’y a pas que les français mais également les russes qui ont disparu de la circulation.
Et manque de chance, les israéliens ne sont plus autant attirés par Eilat comme ils l’étaient autrefois explique Shmuel Rosenfeld, directeur d’une agence immobilière à Eilat.
En 2018, la ville n’a comptabilisé que 3 transactions immobilières de 4 millions de shekalim:

• 1 Villa de 250 m2 qui surplombe le Port, Quartier Rova 6
• 1 Villa de 290 m2 (8 pièces) proche de la zone hotelière, Quartier Amdar
• 1 Villa de 180 m2 (7 pièces), Quartier Amdar

Les experts mitigés sur la question

Yossi Avrahami, le plus gros promoteur immobilier de la ville d’Eilat nuance cette tendance à la baisse.
Aujourd’hui les acquéreurs immobiliers, touristes ou résidents, sont en recherche d’appartements plutôt que de villas.
Leur panier moyen avoisine les 3 Millions de Shekalim, mais retenons qu’il s’agit d’un petit groupe d’individus et que nous sommes loin du niveau de demandes des années précédentes.
Avec plus de 1200 logements construits à son actif, Yossi Avrahami tire la conclusion suivante.
Eilat, bien que totalement excentré et isolé du pays, propose des biens immobiliers qui restent trop chers pour les locaux.
La plupart du temps, ils dépassent les 2 Millions de Shekalim alors que les résidents ne peuvent dépasser un budget moyen constaté de 1 Million de Shekalim.

Ceci étant, 2018 reste une excellente année pour Eilat, notamment pour des deals que l’on pourrait qualifier de moyen-luxe ( à défaut d’être grand-luxe).
Il s’agit précisément de 74 logements vendus, neufs pour la moitié d’entre eux et dont la valeur est estimée à 2 Millions de Shekalim et plus.
Soit 19 de plus que 2016 et 2017.
Ces biens font partie de nouveaux projets de construction situé dans les quartiers de Shahamon ou Rova 6, là où des promoteurs comme Yossi Avrahami misent et construisent.
Les israéliens en sont d’ailleurs les principaux acquéreurs.

« Eilat n’est pas une ville grand Luxe et le statut économique de ses résidents n’est pas élevé » 

La fin de l'immobilier grand luxe

Mais qu’on se le dise.
L’immobilier du luxe est révolu à Eilat. Et pour de bon.
La conjoncture économique d’Eilat l’impose tout simplement.

La folle dynamique insufflée lors des années passées n’est plus.
Elle reposait essentiellement sur des acquéreurs étrangers ou des investisseurs israéliens résidants hors d’Eilat.
Il y a 10 ans, il leur était possible de réaliser 6 à 7 % de retour sur investissement.
Aujourd’hui on parle timidement de 4%.

Pourquoi ? La raison est simple.
Eilat se vend de plus en plus comme une destination Low-Cost auprès des compagnies aériennes et des agences de voyages (sauf pour la France apparemment).
Elle attire en conséquence un tourisme Low-Cost.
Une population dans l’incapacité de se loger dans les hôtels 4 ou 5 étoiles et qui privilégiera la location d’appartement de types Air Bnb ainsi que le budget qui va avec.
Certains investisseurs l’ont compris et anticipent cette demande.
En conséquence, ils préfèrent acquérir des biens, petites villas ou grand appartements, n’excédant pas 2 à 2,5 Millions de Shekalim afin d’optimiser leur investissement.

Cette stagnation du marché affolent les propriétaires de biens dont la valeur est estimée à plus de 3 Millions de Shekalim, car force est de constater qu’ils ne trouvent acquéreurs ou fidèles locataires
Il faudra attendre le retour des belles années (si toutefois elles reviennent) avant de pouvoir revendre ou louer leurs biens au prix marché, largement surévalué il y a 10 ans.

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